Rückzahlung und Anschlussfinanzierung
Bei Krediten mit variabler Verzinsung ist die Rückzahlung unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist jederzeit und ohne Vorfälligkeitsentschädigung rückzahlbar.
Vorzeitige Rückzahlung
Bei einem Festzinskredit mit fest vereinbarter Zinsbindung kann das Darlehen beiderseitig grundsätzlich nur in Ausnahmefällen vorzeitig gekündigt werden. Das ist zum einen bei einem Verkauf des Immobiliengrundstückes möglich, weil der neue Käufer das Grundstück ja nur unbelastet übernehmen will und zum anderen wenn es um einen weiteren Kredit geht den die Darlehensnehmer benötigen, aber die bisher finanzierende Bank verweigert. Der wirtschaftliche Schaden ist dem Darlehensgeber vom Darlehensnehmer dann auszugleichen, wenn es zu einer außerordentlichen Kündigung kommt (Vorfälligkeitsentschädigung). Bei einer Zinsbindungsvereinbarung von länger als 10 Jahren haben die Darlehensnehmer ein gesetzliches außerordentliches Kündigungsrecht.
Tilgungsaussetzung gegen Kapitalversicherung / Bausparvertrag …
Auf Wunsch der Darlehensnehmer kann die Tilgung gegen Abtretung der Vertragsansprüche an den Darlehensgeber ausgesetzt werden. Die Zahlungen bestehen dann aus gleichbleibenden Zinsen und Anspartilgung in das abgetretene Konto mit dem bei Ablauf der Zinsbindung oder Zuteilung der Verträge getilgt werden soll. Die Möglichkeiten für die Ansparung werden vertraglich geregelt. Wichtig sind die Vertragsrechte für die Darlehensnehmer bzw. Beschränkungen für die Darlehensnehmer aus den Verträgen, weil die Darlehensgeber neben den Grundpfandrechten die gesamten Vertragsansprüche (alle Einzahlungen und Wertsteigerungen) aus den Verträgen als Zusatzsicherheit über die Laufzeit erhalten. Die Flexibilität und Verfügbarkeit für die Darlehensnehmer wird beschränkt.
Es gibt keine Garantie für die Tilgung bei Ablauf des Vertrages vom Darlehensgeber.
Vom Kreditinstitut anerkannte „Tilgungsträger“ können die Darlehensnehmer oft auch selbst auswählen oder bereits bestehende Verträge abtreten. Vorteile können günstigere Beleihungszinsen bei vorhandenen Guthaben sein, die als Zusatzsicherheit sofort dienen. Je nach Tilgungsträger sind die Ertragsrisiken für die Darlehensnehmer unterschiedlich. Eine Garantie für den Tilgungserfolg wird vom Darlehensgeber vertraglich ausgeschlossen. Die Risiken sind je nach Ansparvertrag ganz verschieden und mit Chancen und Risiken behaftet wie z.B. bei Investmentfonds, Überschüsse der Versicherungen. Fehlt der erwartete Ertrag bei Ablauf, dann ist länger zu finanzieren oder anderes Kapital zur Tilgung zu beschaffen. Beides verteuert den Kredit möglicherweise erheblich. Sind die Erträge größer als geplant, dann wäre noch Geld übrig nach Tilgung der Darlehen zum Vorteil der Darlehensnehmer. Es kommt also am Ende auf den „Tilgungsersatz“ und die Marktentwicklungen an wie es sich in der Gesamtkostenrechnung ausgeht.
Bisher anerkannt sichere Sparformen sind Bausparverträge oder klassische Kapitallebensversicherungen.
Anschlussfinanzierung, Umschuldung
Nach Ablauf der Zinsfestschreibungszeit sind die Restschulden weiter zu finanzieren. Das kann eine Verlängerung beim bisherigen Darlehensgeber sein oder ein Wechsel zu einem anderen Kreditgeber. Bei einem Wechsel sind anfallende Änderungskosten einzuplanen z.B. für die Abtretung der Grundpfandrechte. Ein Vergleich lohnt sich meistens, allein schon deshalb weil bei einem Vergleichsangebot oft vom Darlehensgeber für die Verlängerung nachgebessert wird.
FINANZBERATUNG FEINER, als Bauspar- und Finanzierungsfachmann und Spezialist für Immobilen-Finanzierungen mit Finanzkonzepten aus einer Hand gibt Information mit Berechnungsprogrammen um die Angebote miteinander über die Laufzeiten vergleichen zu können. Nutzen Sie diesen Servicevorteil.
Forward-Darlehen
Wenn es klar ist, dass bei Ablauf der Zinsbindung das Darlehen verlängert werden soll, dann können sich Darlehensnehmer bereits frühzeitig günstige Marktzinsen mit einem Forward Darlehen sichern. Die Kreditverträge für Darlehen die an sich erst in 1, 2, 3 oder 4 Jahren fällig werden können heute schon abgeschlossen und so die Zinsen gesichert werden. Der Vorteil ist die Planungssicherheit. Der Nachteil kann sein, dass die Zinsen bei Ablauf günstiger sind als gedacht. Die Verträge müssen dann wie vereinbart fortgeführt werden. Die „Lagerkosten“ der Darlehen sind Zinsaufschläge zu den aktuellen Sollzinsen, wenn das Darlehen sofort verlängert (prolongiert) oder heute neu abgeschlossen würde. Die Reservierung kostet Geld, je länger umso mehr. Deshalb lohnen sich Forward Darlehen besonders, wenn die Marktzinsen sehr niedrig und die Erwartung steigender Zinsen klein sind. Dann fallen auch die Zinsaufschläge für die Forward-Darlehen niedrig aus. Gibt es eine hohe Erwartung im Markt für Inflation und rasch steigende Zinsen, dann sind auch die Zinsaufschläge für die erwartete Marktsituation in 1,2,3 oder 4 Jahren eher sehr hoch. Mit einem unabhängigen Marktvergleich und einer fachlich kompetenten Information schaffen Sie sich eine gute Entscheidungsgrundlage für Ihre Kreditplanung. Das lohnt sich für Sie auf alle Fälle. Bei Abschluss eines Forward-Darlehens trägt der Darlehensgeber das Zinsänderungsrisiko und die Zins- und Planungssicherheit für Sie.